【例子】某房地产企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1,000万元,为开发士地和新建房及配套设施花费1, 200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为 80万元,不超过商业银行同类同期贷款利率，该企业咨询利息费用是否应该纳入税前扣除项。建议不提供金融机构利息证明,将利息费用纳入其他费用计算扣除。

【分析】
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况:一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除;另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行纳税筹划提供了空间,企业可以根据两种计算方法所扣除费用的不同而决定采用哪种方法。
【对比】
筹划前,提供金融机构利息证明,可纳入扣除费用为190万元。
具体计算:80+(1,000+1200)×5%=190(万元)。
筹划后,不提供金融机构利息证明,可纳入扣除费用为220万元。
具体计算:(1,000+1,200)×10%=220(万元)。
【结果】
企业判断是否提供金融机构证明,关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利;如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。在上述情况下不提供金融机构证明是有利的选择,可以增加 30万元的扣除费用,从而达到筹划目的。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第七条第(三)项规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金
融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

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